物業(yè)管理是随着房(fáng)地産經濟市場化和(hé)住房(fáng)商(shāng)品化的發展而産生的，是房(fáng)地産生産、流通(tōng)、消費領域的延續。在房(fáng)地産行業(yè)增速放緩時，物業(yè)服務行業(yè)成了新的風口，吸引大量資(zī)本進入，但同時行業(yè)問(wèn)題逐步凸顯。本文(wén)結合四川省部分物業(yè)企業(yè)案例，圍繞行業(yè)現狀、行業(yè)亮(liàng)點、存在問(wèn)題和(hé)行業(yè)展望四個(gè)方面加以論訴，希冀更好地推動(dòng)行業(yè)發展。

大證觀點

l 伴随着我國城鎮化率的提升速度放緩，房(fáng)地産行業(yè)價值鍊重心由前端開發逐漸向後端運營管理轉移。物業(yè)服務作為勞動(dòng)密集型和(hé)服務消費型行業(yè)，未來行業(yè)發展速度有望加快，發展空間有望進一步擴大；

l 大證信用發現物業(yè)管理行業(yè)正積極拓展增值業(yè)務，逐步建設智慧物業(yè)，不斷推進物業(yè)服務行業(yè)信用體系建設，積極履行社會責任，榮獲較多優良信譽，但同時也存在較多的問(wèn)題，體現在服務質量難以控制、專業(yè)人才相對稀缺、服務成本不斷上升、物業(yè)違法違規行為頻發等方面；

l 大證信用認為未來物業(yè)管理企業(yè)應持續完善标準、擴展服務内容、更新管理手段、推進技術(shù)升級、創新品牌、賦能系統管理、提升從業(yè)人員素質，實現行業(yè)轉型升級、高質量發展的目标。

一、物業(yè)行業(yè)現狀

物業(yè)管理，是指業(yè)主通(tōng)過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和(hé)物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房(fáng)屋及配套的設施設備和(hé)相關(guān)場地進行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域内的環境衛生和(hé)相關(guān)秩序的活動(dòng)。

物業(yè)服務企業(yè)從本質上來看屬于服務機構，同時又需要其行使管理職能。物業(yè)管理行業(yè)是以物業(yè)為基礎，以業(yè)主需求為導向，以管理為手段，以準公共性服務為核心産品的商(shāng)業(yè)活動(dòng)。

（一）行業(yè)發展曆程

我國物業(yè)管理行業(yè)起源于20世紀80年代，1981年成立的深圳物業(yè)管理公司标志着我國物業(yè)管理行業(yè)的誕生。2003年9月(yuè)1日我國第一部《物業(yè)管理條例》正式施行，标志着行業(yè)法律法規體系建立及規範運營進入新的發展階段。在“放管服”改革和(hé)加快推進社會誠信體系建設的大背景下(xià)，物業(yè)管理行業(yè)逐步取消資(zī)質管理，從以資(zī)質為前提的事前準入審核，轉變為以信用為核心的事中(zhōng)事後動(dòng)态監管。

（二）行業(yè)發展現狀

1.企業(yè)數量分析

2020年全國物業(yè)管理企業(yè)約24.4萬家，同比增長8.44%，從業(yè)人員900多萬人，國内行業(yè)産值已達到數百億元，并以平均每年10%以上的幅度遞增，物業(yè)管理産業(yè)經濟在我國有着巨大的發展空間。

    數據來源：大證信用研究整理

2.物業(yè)管理面積分析

根據中(zhōng)國物業(yè)管理協會的數據，截至2020年末，中(zhōng)國物業(yè)管理面積為350億平方米，同比增長12.90%。2015-2020年物業(yè)管理行業(yè)總在管面積複合增長12.62%。

數據來源：中(zhōng)國物業(yè)管理協會

3.地區布局分析

從地區布局來看，目前，我國物業(yè)服務發展仍主要聚焦一線城市以及重點城市群。2020年，我國物業(yè)服務百強企業(yè)在管建築面積有近一半位于粵港澳、長江中(zhōng)遊、成渝以及京津冀四大地區，其中(zhōng)粵港澳地區占比較高，達到14.02%，暫時領先其他地區。

數據來源：大證信用研究整理

4.行業(yè)市場規模分析

從上市公司數量和(hé)行業(yè)并購數量來看，物業(yè)管理企業(yè)正受到資(zī)本市場的青睐，上市企業(yè)數量快速增加，同時，行業(yè)頭部效應愈加明顯，物業(yè)企業(yè)正通(tōng)過收并購進行規模發展。

數據來源：大證信用研究整理

二、物業(yè)行業(yè)亮(liàng)點

（一）積極建設智慧物業(yè)

近年來，各大物業(yè)服務企業(yè)陸續推出智慧物業(yè)管理系統，推行集成物業(yè)管理，解決傳統物業(yè)服務存在的信息封閉問(wèn)題，以更加便捷的方式提供物業(yè)通(tōng)知、報修、訪客、生活繳費等服務，提升居民幸福感，營造舒适社區生活。同時，部分企業(yè)也積極與專業(yè)互聯網公司展開合作，共同探索智慧科技在物業(yè)服務場景的應用，通(tōng)過充分挖掘居民生活數據、消費行為數據，将居民生活需求與服務進行精準匹配，以更加及時響應業(yè)主需求，提升服務品質。

（二）積極拓展增值業(yè)務

目前國内物業(yè)管理企業(yè)在擴規模、創收入的同時，均衡多業(yè)态發展，不斷拓寬業(yè)務服務領域。物業(yè)服務企業(yè)積極圍繞社區資(zī)源和(hé)業(yè)主資(zī)産，不斷開展新的增值服務業(yè)務，拓寬服務邊界和(hé)業(yè)務領域，同時不斷深化社區服務體系，從需求、産品、渠道等多維度推進，開發适合業(yè)主的增值服務産品，促成社區生活服務收入的高質量快速增長。

（三）積極推進物業(yè)服務行業(yè)信用體系建設

在國務院“放管服”改革過程中(zhōng)，物業(yè)服務企業(yè)資(zī)質認定被正式取消。在物業(yè)服務行業(yè)信用體系建設背景下(xià)，“全國物業(yè)行業(yè)信用信息平台”已正式上線運營。平台是以物業(yè)服務行業(yè)為核心，構建上下(xià)遊服務鍊的信用信息大數據平台。目前全國各省市積極構建行業(yè)企業(yè)、從業(yè)人員等信用信息共享機制，通(tōng)過信用信息公開與共享，建立跨地區、跨部門、跨行業(yè)的信用建設合作機制，最大限度地發揮守信聯合激勵和(hé)失信聯合懲戒作用，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發展。

（四）積極履行社會責任，榮獲較多優良信譽

報告彙總了四川省部分樣本企業(yè)社會責任履行信息，發現企業(yè)在依法簽訂勞動(dòng)合同、解除勞務關(guān)系、按時發放工資(zī)、依法納稅、環境保護等方面表現較好，且有52.00%的企業(yè)積極主動(dòng)參與慈善捐贈、抗震救災、社會公益服務等活動(dòng)，社會貢獻較高。同時有84.00%的企業(yè)獲得優良榮譽，包括A級納稅人、誠信企業(yè)、守合同重信用企業(yè)、品牌企業(yè)、示範企業(yè)、優秀物業(yè)服務企業(yè)、勞動(dòng)關(guān)系和(hé)諧企業(yè)等。

三、物業(yè)行業(yè)問(wèn)題

（一）服務質量難以控制

   物業(yè)管理公司為了降低運營成本，實現規模化經營，開展物業(yè)服務外包管理。一般外包都是通(tōng)過招投标方式進行，一旦确定了合作方，通(tōng)常隻能控制對方的管理者，而現場作業(yè)者可(kě)以聽或不聽管理者的指導與要求，企業(yè)協調管理的難度加大，使得實際質量在現場難以控制。

（二）專業(yè)人才相對稀缺

由于物業(yè)管理為輕資(zī)産運營，其規模迅速擴大，而從業(yè)人員工作強度高、壓力大，加之整個(gè)行業(yè)的工資(zī)待遇普遍不高，人員流動(dòng)較為明顯，專業(yè)人才供需失衡。同時，随着業(yè)主對工作、生活環境質量要求的提高，整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)對懂技術(shù)、善管理的複合型人才需求激增，人才相對匮乏已成為制約行業(yè)發展的突出問(wèn)題。

報告彙總了部分樣本企業(yè)信息（來源：大證信用數據庫，下(xià)同），綜合樣本企業(yè)的人員結構，得到了大專及以上學曆員工的占比情況，其中(zhōng)僅有24%的企業(yè)員工素質較高，其大專及以上學曆員工占比50%以上。

數據來源：大證信用數據庫

（三）服務成本不斷上升

近年來，随着各地職工工資(zī)标準和(hé)社保福利水平的剛性調升，用工成本持續上漲，物業(yè)管理企業(yè)經營風險日益加劇。物業(yè)管理企業(yè)的各項成本費用主要集中(zhōng)在人工成本，在員工成本逐步上升的環境下(xià)，物業(yè)公司的盈利空間較小。

報告彙總了部分樣本企業(yè)信息，綜合樣本企業(yè)的盈利狀況，得到了樣本企業(yè)的營業(yè)收入利潤率占比情況，可(kě)看出超過60%的企業(yè)，其營業(yè)收入利潤率低于10%，整體盈利能力有待提升。

數據來源：大證信用數據庫

（四）物業(yè)違法違規行為頻發

物業(yè)管理企業(yè)屬于服務機構，同時又需要其行使管理職能，在服務與管理過程中(zhōng)出現了許多違法違規行為，并因此受到相應的處罰。

報告彙總了四川省部分樣本企業(yè)公共信用信息，統計了相關(guān)行政處罰信息，其中(zhōng)違法行為包括但不限于：不執行政府指導價或政府定價、違反《中(zhōng)華人民共和(hé)國消防法》、使用未依法設置定期檢驗标志的特種設備、未取得相應消防職業(yè)資(zī)格上崗、供水單位衛生行政處罰、其他合同違法行為。

數據來源：大證信用數據庫

總的來說，物業(yè)管理行業(yè)發展過程中(zhōng)逐漸暴露出一些問(wèn)題，但在政策利好、技術(shù)叠代、人們普遍追求美好生活的時代大背景下(xià)，物業(yè)管理行業(yè)仍将實現較快發展。

四、行業(yè)展望

2021年，是“十四五”規劃開局之年，是全面建設社會主義現代化國家新征程起步之年。相比“十三五”規劃，“十四五”規劃強調高質量發展主題。“十四五”期間，我國的常住人口城鎮化率将提高到65%。加快發展物業(yè)服務業(yè)，推動(dòng)物業(yè)服務向高品質和(hé)多樣化升級，是滿足人民群衆不斷增長的美好居住生活需求的重要舉措。物業(yè)管理企業(yè)應持續完善标準、擴展服務内容、更新管理手段、推進技術(shù)升級、創新品牌、賦能系統管理、提升從業(yè)人員素質，實現行業(yè)轉型升級、高質量發展的目标。