一、行業(yè)發展現狀

      作為我國經濟支柱産業(yè)，房(fáng)地産行業(yè)上下(xià)遊産業(yè)鍊條長，輻射面廣，房(fáng)地産及相關(guān)行業(yè)占我國經濟總量的比重較高，地方綜合财力對土(tǔ)地出讓收入和(hé)房(fáng)地産相關(guān)稅收依賴性大，房(fáng)地産相關(guān)貸款額度占全部貸款餘額的四成商(shāng)品房(fáng)作為城鎮居民家庭資(zī)産的重要構成部分，房(fáng)地産行業(yè)發展狀況影響社會方方面面。

      2022年受政策嚴控影響，房(fáng)地産行業(yè)景氣度持續下(xià)行，出險房(fáng)企數量持續增加，“保項目，保優質企業(yè)”成為行業(yè)政策重點。

      （一）2022年房(fáng)地産GDP累計貢獻率首次出現負值

（數據來源：國家統計局，WIND）

      受2021年多重收緊政策影響，2022年房(fáng)地産GDP累計同比貢獻率為-11.45%，首次出現負值，GDP現價為73821.00億元，較2021年下(xià)降4.40%。對GDP累計同比拉動(dòng)為-0.34%，持續4個(gè)月(yuè)負拉動(dòng)。

      （二）房(fáng)地産投資(zī)增速負增長

（數據來源：國家統計局，WIND）

      2022年全國固定投資(zī)額達到572138億元，增速下(xià)滑至5.10%，房(fáng)地産投資(zī)額為132895.41億元，增速連續9個(gè)月(yuè)維持負增長，2022年托底政策刺激效果不及預期。

      （三）供應端-土(tǔ)地市場

      土(tǔ)地市場的供應及成交決定了未來一段時間商(shāng)品房(fáng)的供給情況。2022年土(tǔ)地市場供銷整體下(xià)滑，成交溢價率維持在低位，房(fáng)企拿地意願低迷。

      1.2022年供應住宅規劃建築面積166401.09萬㎡，同比下(xià)滑27.53%，成交面積119582.88萬㎡，同比下(xià)滑20.07%。

（數據來源：國家統計局，WIND）

      2022年成都市土(tǔ)地供應面積18768畝，同比下(xià)滑16.00%，成交面積16432畝，同比下(xià)滑19.46%，流拍率達到12.45%；受房(fáng)價限制松動(dòng)及地塊附加條件持續寬松帶來的利好，土(tǔ)地名義成交樓面價上漲，年度單地塊最高名義成交樓面價達到22500元/平方米。

（數據來源：銳理數據）

      2.受“三條紅線”等一系列資(zī)金端收緊政策帶來的流動(dòng)性吃(chī)緊及購房(fáng)者觀望情緒明顯的影響，房(fáng)企拿地意願低迷，土(tǔ)地成交溢價率維持低位。

數據來源：國家統計局，WIND）

      2022年成都市整體維持低溢價态勢，各圈層成交情況差異較大，優質區域及地塊仍能保持較好成交态勢。一圈層市場較穩定，二圈層中(zhōng)除雙流區及龍泉驿區實現低溢價成交外，其餘底價成交為主，三圈層市場遇冷(lěng)，流拍率較高，成交地塊多為底價。

      央企、地方國企托底現象明顯。22個(gè)集中(zhōng)供地城市中(zhōng)，央國企及地方國資(zī)拿地金額達到14170.8億元，占比79.40%。

（數據來源：銳理數據）

      2022年成都市集中(zhōng)供地中(zhōng)，拿地房(fáng)企前10名中(zhōng)僅有一家民企，央國企拿地宗數23宗，拿地規模1598畝，拿地金額304.5億元。

（數據來源：銳理數據）

      （四）需求端-商(shāng)品房(fáng)市場

      商(shāng)品房(fáng)銷售額下(xià)滑，市場價格持續探底，一二三線城市市場持續分化。

      1.商(shāng)品房(fáng)銷售額下(xià)滑

      2022年全國房(fáng)地産市場銷售額為116746.97億元，商(shāng)品住宅銷售額累計增速下(xià)降28.3%，自1998年房(fáng)地産商(shāng)品化以來，房(fáng)地産銷售額下(xià)滑年份僅在2008及2014年。

（數據來源：國家統計局）

      成都商(shāng)品房(fáng)市場全年成交面積1540萬㎡，成交面積下(xià)滑，且為近十年曆史最低水平，成交均價17526元/㎡，同比上升13.4%。

（數據來源：銳理數據）

      2.市場持續分化，部分城市走出獨立行情

      在托底政策下(xià)，房(fáng)地産市場有望築底回穩，成交同比跌幅或将有所收窄。面對市場頹勢，一線城市抗壓能力較強，同比保持上漲态勢，二線城市房(fáng)價下(xià)行壓力逐步顯現，三四線城市房(fáng)價持續探底，跌幅較大；其中(zhōng)上海、成都、杭州、西安等城市商(shāng)品房(fáng)市場熱度持續延續，走出獨立行情。

（數據來源：國家統計局，WIND）

      二、行業(yè)政策

      （一）中(zhōng)央政策走勢變化

      繼2016年12月(yuè)中(zhōng)央首次提及“房(fáng)住不炒”定位後，2023年中(zhōng)央經濟會議第6次強調“房(fáng)住不炒”的基調。

      為防範行業(yè)系統性風險爆發，中(zhōng)央密集釋放維穩信号，調控政策經曆長周期的嚴控後首次松綁，旨在加強政策對房(fáng)地産市場信心托底，減少(shǎo)對市場的幹預。

（數據來源：銳理數據，公開信息整理）

      （二）2022年政策描述

      受2020年“三條紅線”政策及2021年央行、銀保監會多條嚴控金融資(zī)源過度流入房(fáng)地産企業(yè)等政策影響，房(fáng)地産融資(zī)環境收縮明顯；繼而引發一系列房(fáng)企出險、房(fáng)企拿地、消費者購房(fáng)意願下(xià)降等連鎖問(wèn)題。2022年中(zhōng)央各部委密集出台政策以穩定房(fáng)地産行業(yè)融資(zī)環境，達到“穩地價、穩房(fáng)價、穩預期”的目的，行業(yè)政策文(wén)件集中(zhōng)于松綁房(fáng)企融資(zī)環境，修複購房(fáng)者信心，釋放購房(fáng)需求。

     1.資(zī)金端政策

      房(fáng)企作為資(zī)金密集型企業(yè)，資(zī)金主要來源自開發貸款、個(gè)人住房(fáng)貸款、債券、信托及股權融資(zī)、REITS等渠道。

      （1）融資(zī)渠道放開

      2022年6月(yuè)30江西景德鎮強制停貸事件，引發全國停貸潮，8月(yuè)開始央行及銀保監及住建部頻發保交樓政策，保障交付。2022年下(xià)半年針對房(fáng)企的各類融資(zī)渠道打開，2022年11月(yuè)23日晚，人民銀行、銀保監會發布《中(zhōng)國人民銀行中(zhōng)國銀行保險監督管理委員會關(guān)于做好當前金融支持房(fáng)地産市場平穩健康發展工作的通(tōng)知》，信貸、債券、股權融資(zī)“三箭齊發”全面幫助房(fáng)企纾困。2022年11月(yuè)21日、28日，證監會官網兩次發文(wén)，其中(zhōng)，允許符合條件的房(fáng)企借殼已上市房(fáng)企，允許房(fáng)地産和(hé)建築等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實施涉房(fáng)重組；同時，涉及恢複上市房(fáng)企和(hé)房(fáng)上市公司再融資(zī)。

      從“三箭齊發”來看，信貸方面：截至目前已有超50家銀行向120多家房(fáng)地産企業(yè)授信，累計授信金額近5萬億元，授信範圍由央國企向地方國企擴散；債券方面：2022年四季度，境内房(fáng)地産企業(yè)債券發行1200多億元，同比增長22%；龍湖集團、美的置業(yè)、新城控股等在内的多家優質民營房(fáng)企開展儲架式注冊發行工作，合計申請規模超1300億元；股權融資(zī)方面：截至2023年2月(yuè)14日，含世貿股份、福星股份、華夏幸福等20餘家A股房(fáng)企或涉房(fáng)企業(yè)披露再融資(zī)計劃，其中(zhōng)16家已披露定增預案、确定拟募資(zī)額。

      （2）降準釋放流動(dòng)性

      2022年4月(yuè)25日下(xià)調金融機構存款準備金率0.25個(gè)百分點，11月(yuè)25日，央行再次降準0.25個(gè)百分點，釋放長期資(zī)金超百億元，金融機構加權平均存款金率降至約7.8%。

      （3）保函置換預售監管資(zī)金，減輕現金流壓力

      2022年11月(yuè)12日銀保監辦發《關(guān)于商(shāng)業(yè)銀行出具保函置換預售監管資(zī)金有關(guān)工作的通(tōng)知》，房(fáng)地産企業(yè)要按規定使用保函置換的預售監管資(zī)金，優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土(tǔ)地、新增其他投資(zī)、償還股東借款。政策方向從“保項目不保房(fáng)企”轉向“保項目”“保優質房(fáng)企”，有助于扭轉房(fáng)企融資(zī)困境，減少(shǎo)出險房(fáng)企數量。

      2.提振需求端信心，刺激購房(fáng)需求

      （1）降低信貸成本，釋放住房(fáng)需求

      信貸政策放松極大的降低居民購房(fáng)成本，從而釋放住房(fáng)需求釋放。2022年全年LPR三次調整，據貝殼研究院統計數據顯示，2022年12月(yuè)首套、二套房(fáng)貸主流利率指數環比繼續下(xià)行，首套房(fáng)主流利率平均為4.09%，二套房(fáng)主流利率平均為4.91%，環比基本持平，同比分别回落155BP和(hé)100BP，創曆史新低。

（數據來源：國家統計局，WIND）

      （2）換房(fáng)退稅，激活改善型住房(fáng)需求

      财政部2022年10月(yuè)09日發布《關(guān)于支持居民換購住房(fáng)有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，自2022年10月(yuè)1日至2023年12月(yuè)31日，對出售自有住房(fáng)并在現住房(fáng)出售後1年内在市場重新購買住房(fáng)的納稅人，對其出售現住房(fáng)已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優惠。此政策有助于降低換房(fáng)成本，激活改善性住房(fáng)需求。

      （3）因城施策，地方調控政策給予充足自由度

      各城市調控政策頻出，其中(zhōng)一線城市調控力度較弱，以局部松綁為主，二線城市調控政策覆蓋面較廣，松綁限購、限貸、限價、限售、限商(shāng)為主的“五限”政策，圍繞打通(tōng)部分限購區域、降低購房(fáng)資(zī)質和(hé)門檻、放寬多孩家庭和(hé)老年家庭投靠購房(fáng)等。

      2022年，成都市多次出台調控政策，其中(zhōng)5.16新政、5.31新政、11.17新政及12.30新政影響較大，但就調控力度來看，仍存在優化空間。

（數據來源：公開信息整理）

      3.二手房(fáng)政策

      （1）取消二手房(fáng)指導價

      2022年全國40城二手房(fáng)挂牌均價基本維持在20300元/平方米左右小幅震蕩，受政策刺激效應促成房(fáng)價穩定，但下(xià)半年購房(fáng)需求未得到有效釋放，挂牌價格逐步下(xià)跌。

（數據來源：安居客）

      成都繼深圳推出二手房(fáng)指導價後，于2021年5月(yuè)30日出台《關(guān)于建立二手房(fáng)成交價格發布機制的通(tōng)知》，截止2021年9月(yuè)8日，成都市二手房(fáng)指導價已覆蓋745個(gè)小區。

      二手房(fáng)指導價通(tōng)過控制二手房(fáng)挂牌價格、限制貸款額度等方式，達到抑制投機投資(zī)，穩定市場交易的目的。政策實行初期房(fáng)屋指導價格主要參考評估價格、周邊新房(fáng)挂牌價格等數據，導緻指導價大多低于實際成交價，政策要求銀行嚴格按照二手房(fáng)指導價計算首付，進行貸款發放，從而導緻二手房(fáng)首付比例提高，加大購房(fáng)者首付壓力。2022年8月(yuè)，據克爾瑞研究中(zhōng)心統計，有13個(gè)城市已取消或放松二手房(fáng)指導政策。

      （2）全面推行“帶押過戶”

      2023年3月(yuè)30日，自然資(zī)源部、中(zhōng)國銀行保險監督管理印發《關(guān)于協同做好不動(dòng)産“帶押過戶”》，目前共有100多個(gè)城市實施。此政策将實現在原抵押存續的情況下(xià)促成二手房(fáng)交易過戶，将房(fáng)屋解除抵押放至交易最後環節，打破傳統的二手房(fáng)交易模式。

      降低了賣方的解除解押和(hé)籌措資(zī)金的時間成本，極大的降低了二手房(fáng)的交易難度；且降低了買方在買房(fáng)過程中(zhōng)的風險，房(fáng)産解押放在交易最後環節，中(zhōng)間環節的交易風險由銀行介入把控。

      三、PEST模型分析

      本文(wén)運用PEST模型，從政治法律環境、經濟環境、社會和(hé)文(wén)化因素、技術(shù)要素這四個(gè)維度對房(fáng)地産行業(yè)進行分析。

      （一）政治法律環境

      政府的政策廣泛影響着企業(yè)的經營行為，行業(yè)下(xià)行期間管理政策趨于完善。

      1.規範土(tǔ)地儲備管理，優化集中(zhōng)供地政策

      2021年2月(yuè)，自然資(zī)源部推出“集中(zhōng)供地”政策，即一年不超過三次“集中(zhōng)發布出讓公告、集中(zhōng)組織出讓活動(dòng)”（簡稱“雙集中(zhōng)”），并率先在全國22個(gè)熱點城市施行，由于“雙集中(zhōng)”分散房(fáng)企投研精力及資(zī)金安排，在土(tǔ)拍市場熱度較高的時期起到了穩地價、穩房(fáng)價、穩預期的作用。

      在市場下(xià)行期間，“雙集中(zhōng)”政策導緻低熱度闆塊地塊流拍數量增加，加劇市場分化。2022年12月(yuè)28日自然資(zī)源部發布《關(guān)于進一步規範住宅用地供應信息公開工作的通(tōng)知》，推進供應信息公開，增加研判時間，解除全年供地次數的限制，進一步優化集中(zhōng)供地政策。

      2.增加保障性租賃住房(fáng)供應，優化住房(fáng)結構

      目前我國住房(fáng)保障體系主要包括産權房(fáng)、租賃住房(fáng)、改造工程三類，2021年《關(guān)于加快發展保障性租賃住房(fáng)的意見》出台，正式形成“公租房(fáng)-保障性租賃住房(fáng)-共有産權房(fáng)”為主體的住房(fáng)保障體系。保障性安居工程有力解決了住房(fáng)總量不足、結構不合理的問(wèn)題，遏制投機投資(zī)性需求。2011-2021年，全國公共财政支出中(zhōng)保障性安居工程支出合計5781.81億元，2012-2022年累計完成投資(zī)14.8萬億元，建設各類保障性住房(fáng)和(hé)棚戶區改造安置住房(fáng)5900多萬套。

（數據來源：财政部，WIND）

      受國土(tǔ)面積和(hé)土(tǔ)地規劃影響，土(tǔ)地供給總量基本保持不變。從供給角度來看，在土(tǔ)地供給總量及普通(tōng)住房(fáng)需求不變條件下(xià)，若保障性租賃房(fáng)用地較少(shǎo)，則普通(tōng)住房(fáng)用地較多，導緻普通(tōng)住房(fáng)供應增多，房(fáng)價下(xià)降。

      （二）經濟環境

      1.GDP及增長率

      2022年國内經濟在多重超預期因素的下(xià)沖擊，需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力在持續演化，GDP達到1210207億元，較上年增長3.0%，增速放緩。

（數據來源：國家統計局，WIND）

      2.社會融資(zī)情況

      2022年，央行繼續實行“穩增長”的貨币政策信貸支持力度不斷加大，金融機構人民币貸款加權平均利率持續下(xià)行，兩次下(xià)調金融機構存款準備金，釋放流動(dòng)性。

      自2022年4月(yuè)以來M2增速持續高于10%，社會融資(zī)規模同比增速仍低位運行。

（數據來源：國家統計局，WIND）

（數據來源：國家統計局，WIND）

      3.房(fáng)地産項目融資(zī)情況

      2022年3月(yuè)以來，中(zhōng)央各部委密集出台政策穩定房(fáng)地産行業(yè)融資(zī)環境，重點以支持房(fáng)企合理融資(zī)需求、鼓勵優質房(fáng)企兼并收購出險房(fáng)企項目以及防範化解房(fáng)企流動(dòng)性風險為主，改善信貸環境。

（數據來源：國家統計局，WIND）

      （1）銀行信貸

      從房(fáng)企主要融資(zī)渠道銀行信貸來看，受行業(yè)下(xià)行影響，近年來銀行信貸流向房(fáng)地産領域的增速持續下(xià)降。截至2022年12月(yuè)底，國内金融機構房(fáng)地産貸款餘額為531600億元，同比增長1.5%，增速創曆史新低。

（數據來源：WIND）

      （2）國内債券

      2022年以來，在房(fáng)地産市場下(xià)行背景及房(fáng)企違約事件頻發情況下(xià)，投資(zī)者風險偏好下(xià)行，涉房(fáng)類信用債發行規模較2021年有所回落。2022年房(fáng)地産開發類企業(yè)國内信用債發行金額合計5519.65億元，同比下(xià)降13.61%。

（數據來源：WIND）

      （3）信托

      2022年投向房(fáng)地産資(zī)金信托餘額12,238.99億元，同比下(xià)降30.52%。以信托融資(zī)為代表的非标融資(zī)保持強監管态勢，房(fáng)地産信托發行與成立規模均呈下(xià)降趨勢。

（數據來源：WIND）

      4.居民債務及資(zī)産配置

      （1）居民負債率水平

      長遠(yuǎn)來看，商(shāng)品需求被人口及購買力水平所限。我國居民債務收入比總體呈上升趨勢，2021年居民債務收入比為33.79%，較去年下(xià)降。

      截至2021年底，個(gè)人住房(fáng)貸款餘額較上年底增長11.01%至38.3萬億元。

（數據來源：國家統計局，WIND）

      （2）居民資(zī)産配置情況

      房(fáng)産、股票作為重要的大類資(zī)産，目前在主流經濟體居民部門中(zhōng)的配置占比已經達到了較高水平，财富效應及信貸擴張效應導緻樓市與股市呈現正相關(guān)關(guān)系。

（數據來源：央行調查統計司城鎮居民家庭資(zī)産負債調查課題組2019年末的調查數據）

      ①财富效應是指由于金融資(zī)産價格上漲，導緻金融資(zī)産持有人财富的增長，進而促進消費增長，反之亦然。當股市上漲時，導緻股票持有人财富增長，從而刺激包含房(fáng)地産在内的消費增長。

      ②信貸擴張效應表示當投資(zī)者财富随房(fáng)地産或股票價格上升而增加時，其信貸能力也得到增強，從而能以較低成本進行融資(zī)，導緻整個(gè)市場實現信貸擴張。房(fáng)産或股票作為抵押物升值，促使金融機構擴大放貸規模，從而更多資(zī)金流入房(fáng)地産市場或股票市場，進一步推升資(zī)産價格；反之亦然。

      （三）社會和(hé)文(wén)化因素

      1.城鎮化進程

      中(zhōng)國社科院人口與勞動(dòng)經濟研究所及社會科學文(wén)獻出版社30日在北京共同發布的《人口與勞動(dòng)綠皮書：中(zhōng)國人口與勞動(dòng)問(wèn)題報告No.22》預計，中(zhōng)國将在“十四五”期間出現城鎮化由高速推進向逐步放緩的“拐點”，2035年後進入相對穩定發展階段，中(zhōng)國城鎮化率峰值大概率出現在75%至80%，城鎮人口增量空間在2億人。2022年末我國常住人口城鎮化率為65.22%，距離(lí)城鎮化峰值及發達國家數據仍有一定空間，按照城市家庭人均居住面積為36.52平方米計算，住房(fáng)增量73.04億平方米。

      2.人口數量

      2021年5月(yuè)31日，中(zhōng)共中(zhōng)央政治局會議指出，實施一對夫妻可(kě)以生育三個(gè)子(zǐ)女政策及配套支持措施。2022年我國人口總量自1960年以來首次出現負增長，新生兒出生率集體回落，出生人口首次跌破1000萬。過去20年房(fáng)地産發展進程伴随着人口紅利，随着人口總量下(xià)降，各城市間人口流動(dòng)分化加劇，導緻各區域住房(fáng)總需求量及成交量加大分化，刺激房(fáng)地産行業(yè)轉向存量市場。

（數據來源：國家統計局，WIND）

      3.人均住房(fáng)面積

      根據《中(zhōng)國人口普查年鑒2020》，我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，平均每戶住房(fáng)間數為3.2個(gè)，平均每戶居住面積達到111.18平方米。據中(zhōng)指研究院統計，2022年30個(gè)代表城市中(zhōng)120-200平方米成交套數較去年增長，90平方米以下(xià)面積段産品成交占比下(xià)降，剛需群體購房(fáng)意願進一步走低，剛需産品表現整體較2021年明顯轉弱。住房(fáng)需求由剛需向改善過渡。

      （四）技術(shù)要素

      1.新技術(shù)應用

      （1）裝配式建築及綠色建築

      根據《中(zhōng)共中(zhōng)央國務院關(guān)于進一步加強城市規劃建設管理工作的若幹意見》和(hé)《政府工作報告》部署，大力發展裝配式建築，是建造方式的重大變革，也是推進供給側結構性改革和(hé)新型城鎮化發展的重要舉措。應用裝配式建築不僅有利于節約資(zī)源能源、減少(shǎo)施工污染、提升勞動(dòng)生産效率和(hé)質量安全水平，同時有利于促進建築業(yè)與信息化工業(yè)化深度融合、培育新産業(yè)新動(dòng)能、推動(dòng)化解過剩産能。

      2020年7月(yuè)發布了《關(guān)于推動(dòng)智能建造與建築工業(yè)化協同發展的指導意見》；2021年2月(yuè)發布了《關(guān)于同意開展智能建造試點的函》；2022年1月(yuè)發布了《“十四五”建築業(yè)發展規劃》；2022年11月(yuè)發布了《關(guān)于公布智能建造試點城市的通(tōng)知》。住建部正在穩步推進智能建造，“十四五”建築業(yè)發展規劃提出要求裝配式建築占新建建築的比例達到30%以上，培育一批智能建造和(hé)裝配式建築産業(yè)基地，裝配式建築将成為主要的發力點。

      （2）智慧地産

      智慧地産是提升房(fáng)地産行業(yè)的質量和(hé)功能的重要手段，加速行業(yè)轉型升級，為信息化在地産行業(yè)的應用提供廣闊空間，智慧地産可(kě)在營銷、成本費用管理、計劃運營、投資(zī)收益及招采、材料等開發條線、銷售、物業(yè)領域廣泛應用。美的置業(yè)在2019年啟動(dòng)AIoT（人工智能物聯網）建設，推動(dòng)系統空間智能走向主動(dòng)智能，提出了“智慧社區大腦”和(hé)“智慧家庭大腦”的整體解決方案，并于2020年開始在所有新拿地項目中(zhōng)應用實現。

      四、房(fáng)地産行業(yè)信用現狀

      因信用評級結果應用場景廣泛，房(fáng)地産行業(yè)信用建設開始時間較早，行業(yè)企業(yè)信用意識較強，參與信用評級的企業(yè)數量多，且擁有行業(yè)協會為主導的全國房(fáng)地産信用平台。

       為更好地向行業(yè)經營者及投資(zī)者提供參考，促進行業(yè)高質量健康發展，大證信用采集、整理和(hé)分析了A股上市125家房(fáng)地産企業(yè)财務狀況信息及房(fáng)協收錄的公共信息，旨在以小見大分析行業(yè)信用現狀，揭示企業(yè)經營管理風險。

      （一）房(fáng)地産信用平台建設

      2005年8月(yuè)12日，住建部印發《建設部關(guān)于加快推進建築市場信用體系建設工作的意見》，《意見》中(zhōng)提到充分發揮政府部門、行業(yè)協會和(hé)評價機構的作用，推動(dòng)建築市場信用體系的建設，實現統一的誠信信息平台、統一的誠信評價标準、統一的誠信法規體系、統一的誠信獎懲機制；2019年9月(yuè)2日由中(zhōng)國房(fáng)地産業(yè)協會創建的房(fáng)地産開發企業(yè)信用信息平台—“信用房(fáng)地産”網站(zhàn)正式上線運行，此平台與其他社會信用平台和(hé)地方行業(yè)主管部門、行業(yè)協會信用平台及機構數據實行互聯互通(tōng)，定期發布《中(zhōng)國房(fáng)地産開發企業(yè)信用狀況研究周報》，每年開展信用評價工作，并公布信用評級結果。

      （二）A股125家上市房(fáng)企财務狀況

      1.償債能力

      償債能力方面，在125家總樣本中(zhōng)59家（占比47.20%）資(zī)産負債率低于同行業(yè)平均水平，說明大部分房(fáng)地産行業(yè)企業(yè)整體償債能力有待提升，相應的财務風險管控體系有待完善；有39家（占比31.20%）速動(dòng)比率高于同行業(yè)平均水平，其中(zhōng)20家（占比16.00%）速動(dòng)比率超過100%，可(kě)見大部分房(fáng)地産行業(yè)企業(yè)速動(dòng)資(zī)産對流動(dòng)負債的償還保障程度有待提升，短(duǎn)期償付壓力較大；有36家企業(yè)（占比28.80%）現金流動(dòng)負債比率高于同行業(yè)平均水平，可(kě)見大部分房(fáng)企産行業(yè)企業(yè)短(duǎn)期債務的現金保障能力有待提升。總體而言，房(fáng)地産企業(yè)償債能力普遍較弱，償付壓力較大。

      2.盈利能力

      盈利能力方面，在125家總樣本中(zhōng)有81家企業(yè)（占比64.80%）營業(yè)利潤率低于同行業(yè)平均水平，反映超過半數的企業(yè)經營效率表現一般，獲取利潤的能力有待增強；有114家企業(yè)（占比91.20%）淨資(zī)産收益率低于同行業(yè)平均水平，說明大部分企業(yè)資(zī)産收益率有待提升。總體而言，房(fáng)地産行業(yè)企業(yè)盈利狀況及盈利水平均有待提升。

      3.營運能力

      營運能力方面，在125家總樣本中(zhōng)有84家企業(yè)（占比67.20%）應收賬款周轉率超過同行業(yè)平均水平，說明大部分企業(yè)應收賬款管理水平較好；有16家企業(yè)（占比12.80%）流動(dòng)資(zī)産周轉率高于同行業(yè)平均水平，有11家企業(yè)（占比8.80%）總資(zī)産周轉率高于同行業(yè)平均水平，說明大部分房(fáng)地産企業(yè)資(zī)産利用效率有待提升。

      4.發展能力

       發展能力方面，在124家總樣本中(zhōng)有118家企業(yè)（占比95.16%）營業(yè)收入增長率低于同行業(yè)平均水平，116家（占比93.55%）利潤增長率低于同行業(yè)平均水平，有107家企業(yè)（占比86.29%）總資(zī)産增長率低同行業(yè)平均水平，說明大部分房(fáng)地産企業(yè)發展能力及持續經營能力需要進一步提升。

      5.公共信用

      根據中(zhōng)國房(fáng)地産開發企業(yè)信用信息平台發布《2022年信用狀況白皮書》，全年共收錄全國房(fáng)地産開發企業(yè)各類不良信用信息共計14餘萬條，較去年增加24.49%；涉及不良信用信息的房(fáng)地産開發企業(yè)共計24052家，較去年增長4.59%，占全國房(fáng)地産開發企業(yè)總量的18.91%；主要分為行政處罰、失信被執行、經營異常、欠稅、嚴重違法失信和(hé)重大稅收違法等6種情形，其中(zhōng)欠稅情形占比較高，為62.14%，最高欠稅金額為34.18億元。

      （三）房(fáng)地産ESG評級狀況

      房(fáng)地産開發行業(yè)中(zhōng)A股上市企業(yè)114家，港股上市企業(yè)304家參與ESG評級，參與評級比重占同行業(yè)上市企業(yè)90%以上。A級及以上企業(yè)占比較少(shǎo)，CCC級多為有較大出險概率房(fáng)企。

      （四）房(fáng)地産評級應用場景

      目前多地區建立對房(fáng)地産企業(yè)守信激勵失信懲戒措施，将信用評級結果應用在資(zī)金額度減免（預售資(zī)金監管、農民工工資(zī)保證金、項目資(zī)本金等）、資(zī)質審核、評優評先等方面。

      1.融資(zī)場景

      由于房(fáng)企資(zī)金需求量大，資(zī)金成本極大的影響了房(fáng)企的運營成本，從而影響行業(yè)競争格局。主體評級高的房(fáng)企容易獲得更低成本、更大額度的授信資(zī)金。

      以債券為例，同等條件下(xià)，主體評級越高的企業(yè)發行債券的利率越低。主體評級AAA級的企業(yè)發行債券利率區間在2.74-4.42之間，AA+級企業(yè)發行債券利率區間在2.87-4.29之間，AA級企業(yè)發債時，需視情況提供擔保人，将提高資(zī)金成本。

      2.預售資(zī)金監管

      2022年2月(yuè)，住建部出台全國性的商(shāng)品房(fáng)預售資(zī)金監督管理辦法，辦法明确預售資(zī)金額度監管為“重點額度監管”。2022年11月(yuè)銀保監會、住建部、人行聯合發布的《關(guān)于商(shāng)業(yè)銀行出具保函置換預售監管資(zī)金有關(guān)工作的通(tōng)知》中(zhōng)明确規定，與經營穩健、财務狀況良好的優質房(fáng)地産企業(yè)開展保函置換預售監管資(zī)金業(yè)務。

      根據2022年7月(yuè)成都市住建局發布《成都市商(shāng)品房(fáng)預售款監管辦法實施細則》，主體評級在A級及以上可(kě)獲得監管額度下(xià)浮空間，C級及以下(xià)預售資(zī)金監管将在測算額度基礎上進行上浮。

      3.資(zī)質換發審核

      重慶市2022年3月(yuè)9日發布《重慶市城市房(fáng)地産開發經營管理條例》将企業(yè)信用納入資(zī)質核定、延續、晉級考核的重要内容，對失信企業(yè)，應當将其不良行為記入企業(yè)信用檔案，并且對其資(zī)質以及房(fáng)地産開發項目的立項、用地、規劃、建設、預售、融資(zī)等予以限制。

      4.日常監管頻次及争優評先等

      2023年成都市住房(fáng)和(hé)城鄉(xiāng)建設局印發《成都市房(fáng)地産開發企業(yè)信用信息管理辦法》的通(tōng)知，将企業(yè)信息、執（從）業(yè)人員信息納入管理；實施開發企業(yè)信用關(guān)聯機制，按照信用關(guān)聯母公司的信用等級實施監督管理。

      （五）國内房(fáng)地産企業(yè)信用風險事件

      受房(fáng)地産行業(yè)政策調控持續高壓、再融資(zī)環境收緊、銷售回款周期拉長、地産企業(yè)債券集中(zhōng)到期及部分房(fáng)企前期擴張激進等多重因素影響，2021年下(xià)半年起房(fáng)企信用風險事件頻發。

      1.債務違約房(fáng)企

      随着行業(yè)信用風險持續的釋放，債券違約和(hé)要約展期的規模均創曆史的新高。為強化債券存續期管理，打擊債券違法違規。證監會發布《關(guān)于深化公司債券注冊制改革的指導意見（征求意見稿）》，将債券注冊機制強化至債券審核注冊機制。

      （1）境内債方面

      根據中(zhōng)國房(fáng)地産信用平台的統計，2022年全國共有32家房(fáng)地産債券發行人确認境内信用債券實質違約或觸發交叉條款（不包括展期情形），涉及債券92隻，比2021年增長109.09%，違約涉及債券餘額521.05億元，比2021年增長15.10%。

      （2）境外債方面

      2022全年有39家房(fáng)地産開發企業(yè)出現境外債實質性違約（不包括展期情形），涉及債券166隻，比2021年的12家企業(yè)74隻債券違約增加124.32%；涉及違約金額共計約116.23億美元，比2021年的37億美元增長214.13%；涉及債務餘額共計495.31億美元，比2021年的451.97億美元增長了約9.6%。

      2022年12月(yuè)國家發展改革委發布《關(guān)于開展2023年度企業(yè)債券本息兌付風險排查和(hé)加強存續期管理有關(guān)工作的通(tōng)知》，對企業(yè)債券兌付風險、存續企業(yè)債券開展全量排查，加強企業(yè)債券項目申報和(hé)存續期管理。

      2.多家房(fáng)企評級調降

      受債務違約及對國内房(fáng)地産行業(yè)悲觀情緒影響，2022年下(xià)半年以來，三大國際機構接連下(xià)調受評房(fáng)企評級或展望達250餘次。穆迪6月(yuè)報告稱，其在過去9個(gè)月(yuè)對發行高收益債券的中(zhōng)國房(fáng)地産開發商(shāng)進行了91次降級，僅10月(yuè)18日-19日，穆迪下(xià)調近20家房(fáng)企評級，涉及主體信用評級、債券信用評級和(hé)評級展望等多方面，投資(zī)者對房(fáng)地産行業(yè)風險偏好顯著下(xià)行。2022年共計42家房(fáng)企美元債主體評級調降，占降級企業(yè)的48.84%。

      3.港股停牌房(fáng)企

      因2022年年報未在規定事件内披露，引發在港上市内地房(fáng)企共17家停牌。其中(zhōng)宣布複牌的三家，2023.04.13融創宣布複牌，截至目前已有36家房(fáng)企債務違約，在港上市公司仍有14家處在停牌狀态，其中(zhōng)新力控股于2023年4月(yuè)13日強制摘牌退市。

      （五）房(fáng)地産信用體系建設政策支持

      2022年4月(yuè)，住建部發布《住房(fáng)和(hé)城鄉(xiāng)建設部2022年信用體系建設工作要點》，推進信用信息共享平台與建築市場、房(fáng)地産市場、工程造價、工程質量安全等領域已有監管平台的信用數據統籌，逐步形成标準統一、互通(tōng)共享的住房(fáng)和(hé)城鄉(xiāng)建設領域信用信息共享系統。多地區出台加強房(fáng)地産行業(yè)信用建設的政策，涵蓋開發企業(yè)、住房(fáng)租賃企業(yè)、施工企業(yè)、監理單位等節點的分級分類管理、信用修複及從業(yè)人員信用評價等方面。  

      五、未來發展與信用展望

      2022年12月(yuè)中(zhōng)共中(zhōng)央、國務院印發《擴大内需戰略規劃綱要（2022－2035年）》，政策圍繞“保交樓、保民生、保穩定”，從資(zī)金端、需求端多方面改善行業(yè)的資(zī)産負債狀況，引導市場預期和(hé)信心回暖。

      房(fáng)地産行業(yè)進入長期調整階段，改變原有“高房(fáng)價、高負債、高杠杆”發展模式，行業(yè)集中(zhōng)度呈上升趨勢，行業(yè)資(zī)源向央、國企和(hé)财務杠杆較低的頭部優質房(fáng)企傾斜。

      2023年在政策帶來的修複效果及信用體系逐步完善的雙重影響下(xià)行業(yè)信用将逐步重振。